La gestión de suelo en la Constitución de 1991

Proyecto Especial Fundación Kíos

Por Magda Cristina Montaña

La gestión de suelo en la Constitución de 1991

La gestión de suelo es un concepto de reconocimiento novedoso en nuestra legislación, como herramienta pública a través de la cual el Estado interviene en el mercado de suelo para garantizar los objetivos colectivos del desarrollo de los territorios.

La Constitución de 1991, en su artículo 311, dispone que la competencia para ordenar el desarrollo de los  territorios quedó en manos de los municipios que constituyen la célula fundamental de la descentralización. Adicionalmente, el dispositivo 334 e la Constitución determinó que la gestión del suelo debe cumplir con el objetivo de distribuir de manera equitativa las oportunidades y los beneficios del desarrollo y la preservación de un ambiente sano.  En virtud de estos dispositivos constitucionales, el legislador ha desarrollado la forma de intervención del Estado en el mercado de suelo y la regulación de su uso en la Ley 388 de 1997, la cual determinó una nueva forma, no solo de hacer el planeamiento territorial, sino de gestionarlo.

Para hacer efectiva la posibilidad del ejercicio de estas potestades de intervención en el mercado de suelo, la Constitución armonizó en el artículo 58 un dispositivo básico que determina los límites que se pueden imponer a la propiedad privada de los inmuebles sobre los cuales se ejercerán dichas potestades. Este contiene tres expresiones máximas frente al límite que tiene el ejercicio de la propiedad privada: la primera de ellas establece que el interés privado debe ceder ante el interés público o social en caso de conflicto; la segunda, se refiere a cómo el ejercicio de la  propiedad privada tiene inherente el cumplimiento de obligaciones, como un derecho inmerso al cumplimiento de una función social y ecológica. La tercera es la autorización  del uso del instrumento de  intervención de la expropiación con indemnización previa.

En virtud de estos dispositivos, la Corte Constitucional, en el año 1999, en el análisis de exequibilidad del concepto de dominio en el Código Civil, eliminó el uso y goce arbitrario de la propiedad privada, reconociendo que esta se ejerce en el ámbito de las obligaciones que se impongan, siempre y cuando su ejercicio no contradiga los derechos públicos o colectivos.

También, en ese ejercicio armónico de las potestades de intervención, en particular para lograr el objetivo de distribución de oportunidades y beneficios del desarrollo por el uso del suelo, en el artículo 82 de la Constitución Nacional, se configuró como derecho colectivo el deber de las autoridades de participar en las estrategias que genere su acción urbanística y regular la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común. Este dispositivo desarrollado en la Ley 388 de 1997, en el uso de instrumentos financieros del desarrollo territorial, determinó las compensaciones urbanísticas por distribución de cargas y beneficios y el tributo de participación en la plusvalía.

La Constitución de 1991, en definitiva y como se evidencia en los artículos reseñados y los desarrollos normativos subsecuentes, reguló las potestades a las autoridades para que puedan hacer efectivo y direccionar a los intereses colectivos y no privados en el desarrollo de los territorios, a través de competencias claras para ejercer facultades de intervención en el mercado de suelo y buscar la justa distribución de los beneficios del desarrollo.

Magda Cristina Montaña es abogada de la Universidad Libre de Colombia, especialista en Gestión Pública e instituciones administrativas de la Universidad de los Andes; en Derecho Administrativo de la Universidad del  Rosario y  Magíster en Hacienda Pública y Administración Tributaria Internacional del Instituto de Estudios Fiscales de Madrid- España. Investigadora y faculty del Lincoln Institute Of Land Policy. Consultora y asesora de entes locales latinoamericanos y en Colombia, en aplicación de instrumentos de financiación y gestión de desarrollo urbano, en grandes proyectos urbanos y de infraestructura, de renovación urbana y áreas de desarrollo.  Autora de artículos sobre hacienda pública local. Docente de las universidades  Rosario, Javeriana, y  Andes. 

Imagen tomada de: http://www.gruponau.es/proyectos/ficha-proyecto.aspx?sec=3&ID=40